La firma de la escritura de la compraventa es clave para consolidar los acuerdos de la operación y garantizar una transición segura entre comprador y vendedor.
Una vez aprobados los títulos para el traspaso de dominio del inmueble, comienza el proceso de escrituración, en el cual quedarán plasmadas las condiciones de la compraventa, que luego de revisadas y aprobadas por las partes involucradas, se gestionará para su firma en la notaría.
🗂️ Etapas de la compraventa
Te presentamos una cronología de cada paso de la compraventa desde la firma de escritura hasta la entrega y recepción del inmueble:
| # | Etapa | Tiempo estimado | Detalle |
| 1️⃣ | Firma de escritura y entrega de vale vista | Primer día | Se firma la escritura ante notario. Ambas partes acuerdan las condiciones finales de la compraventa. |
| 2️⃣ | Pago de impuestos y gastos notariales | Mismo día | Se paga el impuesto del crédito (0,2 % o 0,8 % según DFL2) y los gastos de notaría al firmar la escritura. |
| 3️⃣ | Legalización notarial | 1 a 2 días hábiles | El notario deja constancia de la firma y autoriza el documento para que tenga valor legal. |
| 4️⃣ | Alzamiento de hipoteca vigente | 3 a 10 días hábiles | El banco del vendedor procede a firmar una vez legalizado el documento definitivo, presentado el pago del precio que cubra la hipoteca y comprobante de impuestos. |
| 5️⃣ | Ingreso de escritura al CBR | 2 a 5 días hábiles | La escritura se ingresa en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la comuna del inmueble. |
| 6️⃣ | Inscripción en el registro de propiedad | 10 a 30 días hábiles | El Conservador inscribe la compraventa en el Registro de Propiedad. El comprador se convierte oficialmente en propietario. |
| 7️⃣ | Emisión de escritura y certificados | Mismo día | Se retira la escritura con la inscripción y se entrega al comprador, banco o custodio. |
| 8️⃣ | Pago del precio al vendedor | 1 a 3 días hábiles | Si hay crédito hipotecario, el banco paga al vendedor tras la inscripción. En caso de pago al contado, según acordado. |
| 9️⃣ | Entrega y recepción del inmueble | Según acuerdo | Se hace entrega formal del inmueble, idealmente con acta de entrega y corte de suministros o traspaso. |
A continuación, detallamos el proceso completo y responsabilidades de cada parte involucrada:
1️⃣ Firma de escritura y entrega de vale vista
La escritura de compraventa se firma ante notario, consolidando legalmente el acuerdo entre las partes. En esta instancia deben estar presentes comprador y vendedor, o sus representantes legales. En esta misma etapa, se hace entrega del vale vista por el pago inicial (pie) o total (si es al contado), bajo instrucciones notariales para liberarse posteriormente a la inscripción.
2️⃣ Pago de impuestos y gastos notariales
Al momento de la firma, deben pagarse los impuestos, gastos notariales y otros conceptos asociados a la escritura.
Si la compraventa se realiza con crédito hipotecario, corresponde pagar el impuesto de timbres y estampillas, que asciende a un 0,2 % del monto del crédito si la propiedad está acogida al DFL 2 (hasta un máximo de dos propiedades por persona). A partir de la tercera propiedad, o si no aplica el DFL 2, este impuesto sube a 0,8 %. Estos montos suelen incluirse dentro del financiamiento otorgado por el banco.
Por otro lado, los gastos notariales por la firma de la escritura varían según la notaría y el valor del inmueble, y oscilan entre 2,5 y 4 UF. Generalmente, el valor es a medias en operaciones al contado y a cargo del comprador cuando se adquiere con crédito hipotecario. El pago de estos valores se realiza en la misma notaría, al momento de firmar.
3️⃣ Legalización notarial
El notario revisa y autoriza la escritura dentro de 1 a 2 días hábiles. Desde este momento, el documento queda en condiciones de ser retirado por la entidad bancaria o abogado de la parte compradora para continuar con el proceso.
4️⃣ Alzamiento de hipoteca vigente
Si la propiedad tiene una hipoteca vigente a favor del banco del vendedor, la institución bancaria debe comparecer a firmar la escritura para autorizar el alzamiento de la hipoteca. Este paso es clave para que el Conservador acepte la inscripción sin observaciones y que el comprador reciba la propiedad libre de gravámenes de terceros.
5️⃣ Ingreso de escritura al CBR
Luego de firmarse la escritura de compraventa de una propiedad, el abogado o banco de la parte compradora se encarga de retirar la escritura legalizada 2 a 5 días hábiles después de la firma, para inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces. Los derechos corresponden al 0,2% del precio de compra de la propiedad, con un tope de $264.200.
6️⃣ Inscripción en el registro de propiedad
El Conservador procesa la solicitud en 10 a 30 días hábiles después del ingreso de todos los antecedentes o documentos asociados a la compraventa. El CBRS asigna un número de carátula con el cual se le puede hacer seguimiento a los avances o reparos para solventar a través de su sitio web. Si hay alguna deuda, gravamen o restricción que pueda afectar la transferencia de una propiedad, la inscripción no será posible. Al finalizar, el comprador se convierte oficialmente en el propietario del inmueble.
7️⃣ Emisión de escritura y certificados
Luego de efectuada la inscripción, se emiten de forma inmediata los documentos generados por el Conservador de Bienes Raíces en virtud del requerimiento de inscripción y están disponibles para su retiro o descarga digital. Con esto se certifica el dominio a nombre del nuevo propietario y que está libre de deudas o gravámenes anteriores.
8️⃣ Pago del precio al vendedor
Si existe crédito hipotecario, el banco libera los fondos una vez inscrita la propiedad. En casos de pago al contado, las condiciones pueden variar según lo pactado entre las partes. Si los fondos quedaron resguardados bajo instrucciones notariales y no están sujetos a un acta de entrega, se puede solicitar su liberación en este momento.
9️⃣ Entrega y recepción del inmueble
El proceso llega a su fin con la entrega física de la propiedad. A la recepción del inmueble, se debe revisar que las cuentas de servicios, gastos comunes y contribuciones se encuentren al día y sin convenios de pago vigentes. Lo recomendable es dejar constancia mediante un acta de entrega, incluyendo lectura de medidores, estado general y llaves. Esta etapa marca la transición efectiva del dominio.
✅ Notas importantes
- Si hay crédito hipotecario involucrado, algunos plazos pueden extenderse por los procedimientos y requisitos internos del banco acreedor.
- Si es una compra al contado, el proceso generalmente es más ágil, y algunas etapas pueden superponerse o acortarse; sujeto a una gestión legal eficiente por parte del abogado a cargo.
- Se recomienda documentar o dejar constancia escrita de cada paso, especialmente modificaciones, actas de entrega y pagos, para evitar conflictos futuros por malentendidos o desacuerdos.
- En caso de que la propiedad esté arrendada, es fundamental resolver otros aspectos como la desocupación o traspaso del arriendo antes de la firma de la escritura.
- En caso de venta de propiedad heredada o con condiciones especiales (hipotecas previas, usufructos, etc.), los plazos podrían extenderse.
El rol de una corredora o asesora inmobiliaria es clave para supervisar cada una de estas etapas y asegurar que ambas partes cumplan sus obligaciones para que el proceso avance sin contratiempos.